エステート聖ヶ丘-3団地の基礎情報

団地の俯瞰図

中心を通るけやき並木の市道の両側に、多摩ニュータウン・エステート聖ヶ丘-3団地は広がります。左側が52街区、右側が51街区です。市道をまっすぐ下ると聖ヶ丘小学校があります。逆にひじり中央橋を渡って上ると広場があり、右手にひじり館といっているコミュニティーセンターがあります。左手にはビッグ・エーという24時間営業のディスカウントスーパーがあり、日用品や生鮮食品、お酒類など一通りのものが安く買えるので重宝です。そのさらに奥には聖ヶ丘商店街があり、電気屋さん、お米屋さん、写真屋さん、クリーニング屋さん、本屋さん、床屋さん、うどん屋さん、美容院、キックボクシングジム、和服店、ディサービスなど多彩です。

エステート聖ヶ丘-3団地の概要

旧住宅・都市整備公団が建設した団地です
今は、公団はUR都市機構という賃貸専門の組織になっていますが、昔は日本中に「団地」を開発して作っていました。この多摩ニュータウンもそのうちの一つです。当団地は、多摩ニュータウン開発計画では第4住区にあたり、聖ヶ丘には私たちの団地を含めて3つの公団団地があります。

 

敷地面積は約32,000㎡です
多摩ニュータウンのほとんどの団地も同じですが、旧住宅・都市整備公団が建設した団地なので、敷地は民間のマンション、団地に比べると、かなりゆったりした余裕のある造りになっています。

法面(のりめん)も含め緑地が多く、約700本の樹木が植えられています。プレイロットと呼んでいる小公園が2ヶ所あり、ブランコとすべり台、ベンチなどが置いてあります。

 

中層棟が13棟あります
3階建てから5階建てまでの中層棟がメインで200世帯が入居しています。1階の住戸には専用庭スペースがあり、庭いじりなどすることができます。

最上階の住戸には、いわゆるロフトがあり、屋根裏のかなり広い部分を利用することができます。

3LDKと4LDKの2つの住戸形態があり、約78㎡~96㎡の専有スペースがあります。

高層ではないので、残念ながらエレベータはありません。そのため、若いうちはどうということはありませんが、年取ってくると5階まであがるのがたいへんということがあります。

 

 

タウンハウスは17棟です
2階建てのいわゆるタウンハウス形式で、2世帯~4世帯で1棟を形成していて全部で40世帯が暮らしています。

タウンハウスには、駐車スペース付きの専用庭があり、車1台まではその専用庭に無料で駐車することができます。タウンハウス周辺は、いわゆる戸建て住宅風の雰囲気があり、庭や道路の清掃なども町内会的なノリでみなさんやっています。

 

 

オールドファッションだけど、もう2度と造れないぜいたくな団地
民間のデベロッパーが作っていたら、たぶん20階建ての高層マンションになっていたでしょう。コストを考えるとそうなってしまいます。2階建てのタウンハウスなど逆立ちしてもできないでしょう。でも、30年前の住宅公団はそれをやっていたのです。そのときだから許された、あのときだからできた団地です。そのため、このようなスタイルの団地は今後2度と作ることができないだろうと言われています。

建物(中層棟 タウンハウス)

◎中層棟
建物の構造は壁式構造
高層棟はラーメン構造と言う柱の骨組みで構造を作りますが、3階から5階の中層棟では柱を使わず壁の面で建物を支える壁式構造がよく使われます。壁式構造は面で加重を分散するので耐震性に優れていると言われています。当団地の中層棟もすべて壁式構造になっています。3.11の大震災も震度5強の揺れがありましたが、当団地の建物の被害はありませんでした。

最上階はロフトが付いています
中層棟の最上階は天井裏の部屋、いわゆるロフトになっていて、天井がすぐなのでかがまなければなりませんが、かなりのスペースがあり、物置のかわりに使えます。

1階は専用庭が無料で使えます
中層棟の1階の住戸には専用庭があり、固定資産税は上階の住戸より若干高くなりますが、無料で使うことができます。庭いじりや草花が好きな人には最適です。

エレベータはありません
当団地はすべて3階建て~5階建てでエレベータはありません。5階まで階段を上るのは若いうちは何でもありませんが、年をとるとけっこう大変という声もあります。ただ、20階建ての高層マンションなどのように地面との接触感覚が薄れてしまうことはなく、その点では自分の足の届く範囲で生活できるというのは意外と大切なのかもしれません。


中層棟の標準タイプ(T1)
標準タイプ(T1)は6棟98戸あります。3階建てと4階建てとがあり、ほとんどは3LDK(内法基準で77.82㎡)ですが、2棟だけ3LDKと4LDK(内法基準で92.41㎡)が混じった構成になっています。

 

分離タイプ(T2)
5階建て3LDK(内法基準で78.04㎡)が20戸で1つの棟になっていますが、構造的には階段で分離されていて、階段が中央でジョイントされている格好になっています。そのため2ヶ所かる階段は吹き抜けになっていて、風や雨の日はちょっと困りますが、それでも階段からの眺めはすばらしいものがあります。

中央階段タイプ(T3)
5階建て4LDK(内法基準で95.19㎡)で中央に階段があり、1棟が10戸で構成されています。1階は専用庭、最上階はロフト付きです。このタイプは間取りがよく、住みやすいと言われています。

段差タイプ(T4)
4LDK(内法基準で90.11㎡)5階建てで1棟が20戸で構成されています。ゆるやかな斜面地に建っているので中間で建物に段差があるのが特徴です。

 

◎タウンハウス

壁芯基準と上塗基準(内法基準)
マンションなどで専有部分がどのくらいの広さがあるのかで、戸惑うことがあります。不動産屋さんに言われたのは100㎡だったけど、実際には95㎡だったということがよくあります。これは、壁の中心で測る壁芯基準と、壁の内側で測る上塗基準とがあるためで、固定資産税や管理組合の積立金など、ほとんどの場合は上塗基準を使います。これは壁の中心で測られても、だれも壁の中へ手を入れられないので当然ですが、不動産屋さんにとっては、少しでも広く見せたいので壁芯基準が好まれているようです。

タウンハウスの標準タイプ(THA)
2戸で1棟になっています。1戸は1階部分と2階部分とにまたがっていて4LDK(内法基準で97.45㎡)です。1階はキッチン、バスルーム、トイレ、リビングルーム、ダイニングルームに6畳の和室で、中庭風の専用庭があります。2階は3室とトイレになっています。

外断熱タイプ(THB1)
このタイプは建物の側面が石のブロックとサイディング材で外断熱されています。1棟が2戸と3戸のタイプがあります。4LDK(内法基準で107.41㎡)で、1階はキッチン、バスルーム、トイレ、洗面所、6畳の和室にダイニングとリビング兼用のスペースがあります。2階は3室とトイレがあります。

外断熱タイプ(THB2)
このタイプは、石のブロックで側壁面が外断熱されています。1棟が2戸のタイプと3戸、4戸のタイプがあります。4LDK(内法基準で105.31㎡)で、1階はキッチン、トイレ、洗面所、ダイニングとリビング兼用のスペースと6畳の和室になっていて、2階は3室とバスルーム、トイレ、洗面所があります。

 

土地と付属施設

52街区ブランコ公園周辺
52街区と51街区の中心にはプレイロットと呼ばれる公園があり、52街区にはブランコがあるので通称ブランコ公園と言っています。51街区はすべり台があるのですべり台公園です。子供たちは昔に比べると少なくなりましたが、それでも団地内の公園は子供たちの憩いの場になっているようです。


雪の日の団地
いくら温暖化と言われても、やはり1年に1回か2回は雪が積もります。昔のようにたくさん積もることはありませんが、しばしの雪景色を楽しむことができます。もっとも住民の方は雪かきで大汗をかきますが。

 


団地内駐車場
団地の敷地の中に135台分の駐車場区画があります。このほかにすぐ近くの民間駐車場を24台分借りていて、全部で159区画を管理組合で確保しています。タウンハウス40戸には専用庭に駐車スペースがあるので、事実上残り200戸の駐車場需要をまかなっています。現在10区画が余っていて来客用駐車場として運用しています。

管理集会所
管理集会所には、集会室として使える20名ほど入れる洋室と8畳の和室があります。事務室には管理会社の職員が窓口業務のため常駐しています。平日は9時から16時まで、土曜日は第1第3土曜日9時から12時までです。また、清掃業務などに携わってくれている作業員の方のための詰所があります。

集会室では管理組合の活動として理事会や委員会が開かれますが、空いている日には、団地の子供たちなど居住者の便益になる範囲で、学習教室やお習字教室、その他サークル活動などのために貸し出しをしています。

 

駐車場・駐輪場

タウンハウスは専用庭に駐車スペースがあります
当団地には17棟40戸のタウンハウスがあり、その専用庭には1台分の駐車場スペースがあります。当団地の専用庭は無料で専用使用権が設定されているので、タウンハウスは1台分の駐車スペースは無料で使うことができます。 ちなみに、一般的には専用庭は有償使用が多く、その場合には駐車場も有償となっているようです。当団地では分譲時にそのような仕様で売り出されたので、若干特殊な事情となっています。

中層棟は管理組合が管理する有料駐車場があります
中層棟200戸については、団地内に139台、ビッグエー裏に24台、計163台分の駐車場が用意されていて、希望すれば駐車場区画を月6,000円で借りることができます。200戸に対して163台なので100%の充足ではありませんが、車を持たない人もあり、実際の需要は満たしていて、若干の空きが発生している状況ですので、入居して希望すればほぼ確実に借りることができます。

 

51街区駐車場(黄色い部分)

52街区駐車場(黄色い部分)

管理組合とは

管理組合は区分所有法に基づく共有資産の管理団体
エステート聖ヶ丘-3団地は、物理的には約32000㎡の土地と30棟からなる建物と付属施設から成り立っていますが、これを作ったのは住宅都市整備公団です。ではこれらの土地建物は公団のもので、その管理下にあるのかというと、それはそうではありません。公団はその建物の居住部分(専有部分といいます)を240戸に分け分譲という形で売却しました。従って、所有者は専有部分を購入した240人の人たち(区分所有者と言います)です。
では、専有部分の他の土地とか付属施設とか建物の階段とかは誰の所有になるのでしょうか。この辺の権利関係を定めた法律が、「建物の区分所有等に関する法律」、通称「区分所有法」です。

建物の区分所有等に関する法律.pdf

区分所有法によれば、専有部分以外の資産ははすべて「共用部分」として定義され、各区分所有者の専有床面積の比率によって共用部分の所有権が設定されます。この「比率」というとことがミソで、例えば土地のどの部分をとっても240人の所有権が各々の比率で設定されています。つまり具体的にここの土地は私のものです、と言うことができないようになっています。どの部分をとってもみんなの共有なのです。したがって、その共有資産をどう管理するかというと、みんなで管理するしかないということになり、管理組合は区分所有者全員が加入することになります。

団地総会が最高意思決定機関
管理組合は組合員(区分所有者)全員で構成されるので、何かするときにはどうするかを意思決定する必要があります。例えば、建物の修繕をどうするかなどです。そのときに組合員全員が話し合ってある結論に達するために、団地総会という合議の仕組みがあります。これも採決の仕方など大枠は区分所有法できめられていて、普通は過半数の賛成で決議されますが、内容によっては3分の2以上、5分の4以上などいろいろあります。

 

理事会が執行機関として業務を遂行する
とは言っても、団地総会は年1回なので、細かいこと、経常的なことの決定や実施は誰かに任せたいところです。それを行うのが理事会です。理事会は団地総会の承認を受けて発足し、1年間の任期で管理組合運営に当たります。その際、業務執行の基準となるのが管理組合規約と団地総会で承認された予算案です。現在エステート聖ヶ丘-3団地管理組合では、毎年21ブロックから11人の役員が選出され、10人が理事、1人が監事になります。
理事は各々役割が設定され、理事長は区分所有法に定める「管理者」にあたり、かなり重い責任を負うことになります。平成26年現在では副理事長2名、会計、総務、建築、植栽、防災、駐車場、広報という担当割になっています。

各種委員会が理事会をサポートする
理事会のメンバーの任期は1年で建築、植栽など内容によってはかなり専門的な知識や技能が要求されるので、とても一人でできるものではありません。そのため、理事会の業務執行をサポートする意味で、理事会には各種委員会を設置することが認められています。平成26年現在では、ブロック委員会、防災委員会、修繕委員会、緑化委員会、IT委員会が設置されて、理事会の元、運営実務に当たっています。委員会は必要に応じて設置されるので、過去には規約整備委員会、駐車場委員会などが設置されたことがあります。

専門的な部分は管理会社などに委託
管理組合では、会計など専門的知識が必要な部分や、植栽、修繕など企業に頼んだほうがよい部分については外部委託しています。特にお金については全部集めると数億円になる管理費や修繕積立金があり、この管理と窓口業務については特別に管理会社に業務委託しています。当団地の管理会社は日本総合住生活(株)通称JSです。また団地内の清掃業務は多摩市シルバー人材センターに委託しています。

管理費・修繕積立金など

管理費・修繕積立金など

管理組合は、一般の町会・自治会などと比べると2桁違う経費が毎月かかります。普通の戸建住宅では、自治会会費が年間2,000円~3,000円前後かかりますが、たぶんそれだけで住みます。それに比べると管理組合は、どこのマンションでもそうですが、管理費+修繕積立金で数万円の費用が毎月発生します。もちろん普通の戸建住宅などは、家屋の修繕はすべて自分でまかなわなければならないのでその分の出費を月割りにすると、全体では大して変わらないかもしれません。とにかく、分譲マンションに住むと購入費とは別に月々の維持管理費がかかるということが、表面上戸建住宅とは違っています。

下の表は各戸の負担する毎月の諸経費の一覧です(平成26年現在)

 項目 金額  備考 
 管理費  4,800円  会計業務、清掃業務、植栽、共用部分の電気、ガス、水道、電話代などを含む
注:民間のマンションではホテル並みの24時間サービスなどもあり、管理費は1万円~2万円超がほとんどですが、当団地は必要最低限の窓口サービスなどに留め、あとは住民が協力して対処しています。
 団地修繕積立金  2,000円  集会所、埋設配管、プレイロット、駐輪場などの付属設備の修繕のための積立金
 各棟修繕積立金  別表  各棟ごとの積立金で、棟の共用部分、たとえば外壁、構造躯体、階段、屋根などの計画修繕のための積立金で、長期修繕計画に基づき、積立金の額は該当の棟の住民が相談して決めたものです。
 駐車場使用料  6,000円  管理組合が管理する駐車場1区画分の料金。駐車場を借りない場合は払わなくてもよい。


各棟修繕積立金

 号棟 タイプ 戸数   床面積  ㎡単価 各棟修繕積立金 
 51-1号棟  T4  12戸  90.11㎡  138円/㎡  12,500円
 51-2号棟  THB1  3戸  107.41㎡  130円/㎡  14,000円
 51-3号棟  THB2  4戸  105.31㎡  120円/㎡  12,650円
 51-4号棟  THB1  4戸  107.41㎡ 120 円/㎡  12,900円
 51-5号棟  THA  2戸  97.45㎡  200円/㎡  19,500円
 51-6号棟   THA   2戸  97.45㎡  200円/㎡  19,500円
 51-7号棟   THA   2戸  97.45㎡ 200 円/㎡  19,500円
 51-8号棟   THA   2戸  97.45㎡ 200 円/㎡  19,500円
 51-9号棟   THA   2戸  97.45㎡ 200 円/㎡  19,500円
 51-10号棟  T1  12戸  77.82㎡  136円/㎡  10,600円
 51-11号棟  T1  16戸  77.82㎡ 129 円/㎡  10,000円
 51-12号棟  T3  10戸  95.19㎡  168円/㎡  16,000円
 51-13号棟  T3   10戸   95.19㎡ 158円/㎡  15,000円
 51-14号棟  T3   10戸   95.19㎡  158円/㎡  15,000円
 51-15号棟  T4  20戸  90.11㎡  122円/㎡  11,000円
 52-1号棟  T1  6戸  92.41㎡  170円/㎡  15,750円
 52-1号棟  T1  6戸  77.82㎡  170円/㎡  13,250円
 52-2号棟  T1  6戸  92.41㎡  150円/㎡  13,900円
 52-2号棟  T1  12戸  77.82㎡  150円/㎡  11,700円
 52-3号棟  T1  16戸  77.82㎡  150円/㎡  11,700円
 52-4号棟  T1  24戸  77.82㎡  150円/㎡  11,700円
 52-5号棟  T2  20戸  78.04㎡  179円/㎡  14,000円
 52-6号棟  T2  20戸  78.04㎡  179円/㎡  14,000円
 52-7号棟  THB1  2戸  107.41㎡ 149 円/㎡  16,000円
 52-8号棟  THB1  2戸   107.41㎡  139円/㎡  15,000円
 52-9号棟  THA  2戸  97.45㎡  189円/㎡  18,500円
 52-10号棟  THA  2戸  97.45㎡ 189 円/㎡  18,500円
 52-11号棟  THA  2戸  97.45㎡  189円/㎡  18,500円
 52-12号棟  THB2  2戸  105.31㎡  128円/㎡  13,500円
 52-13号棟  THB1  2戸   107.41㎡  136円/㎡  14,650円
 52-14号棟  THB1  2戸   107.41㎡  135円/㎡  14,500円
 52-15号棟  THB2  3戸  105.31㎡  123円/㎡  13,000円